Design&Build w projektach komercyjnych – na czym polega, kiedy się opłaca i jak wybrać partnera?

Rynek projektów komercyjnych w Polsce przechodzi wyraźną zmianę: coraz więcej inwestorów odchodzi od tradycyjnego modelu „najpierw przetarg na projekt, potem przetarg na wykonawcę” na rzecz zintegrowanego podejścia Design&Build. Nie jest to przypadkowy trend – za tą zmianą stoją konkretne korzyści finansowe i harmonogramowe, które w dzisiejszym środowisku biznesowym mają rosnące znaczenie.

W tym artykule wyjaśniamy, czym jest model Design&Build, jakie są jego realne przewagi i ograniczenia, kiedy najlepiej się sprawdza i na co zwrócić uwagę przy wyborze partnera do realizacji projektu w tej formule.

Tradycyjny model realizacji a Design&Build – kluczowe różnice

W tradycyjnym modelu inwestycja przebiega sekwencyjnie: inwestor zatrudnia architekta, który opracowuje projekt budowlany i wykonawczy, następnie ogłasza przetarg na generalnego wykonawcę, który realizuje projekt zgodnie z dokumentacją. Każdy etap jest osobnym kontraktem, osobną odpowiedzialnością i osobnym ryzykiem.

Problemy pojawiają się na stykach: projekt jest niewykonalny w założonym budżecie, bo architekt nie miał wyczucia rynkowych cen robót budowlanych. Wykonawca odkrywa błędy w projekcie i żąda dodatkowego wynagrodzenia za roboty nieprzewidziane w dokumentacji. Architekt twierdzi, że projekt był prawidłowy, a problem leży po stronie wykonawcy. Inwestor stoi pośrodku sporu i płaci.

W modelu Design&Build jeden podmiot odpowiada za projekt i za realizację. Nie ma kogo obarczyć winą poza sobą – i to jest właśnie fundament tego modelu. Wykonawca projektuje z myślą o tym, co sam będzie realizował, co eliminuje większość rozbieżności między dokumentacją a placem budowy.

Skrócenie czasu realizacji – jak to działa w praktyce?

Jedną z największych zalet modelu Design&Build jest możliwość nakładania faz projektu i budowy. W tradycyjnym podejściu budowa może się rozpocząć dopiero po zakończeniu kompletnej dokumentacji projektowej. W Design&Build – gdy projekt budowlany jest gotowy i pozwolenie uzyskane, roboty budowlane mogą ruszyć, podczas gdy projekt wykonawczy instalacji wciąż jest dopracowywany.

W przypadku projektów komercyjnych, gdzie każdy tydzień opóźnienia oznacza realne koszty (niepłacący wynajmujący, utrzymanie placu budowy, koszty finansowania), skrócenie harmonogramu o kilka tygodni może przekładać się na oszczędności rzędu dziesiątek tysięcy złotych.

Kontrola kosztów – pewność budżetu od pierwszego dnia

W tradycyjnym modelu inwestor poznaje realne koszty realizacji dopiero na etapie przetargu na wykonawcę – często już po zatwierdzeniu projektu i poniesieniu kosztów projektowych. Jeśli oferty przekraczają budżet, trzeba wracać do projektanta z prośbą o przeprojektowanie, co generuje dodatkowe koszty i czas.

W Design&Build inwestor negocjuje cenę realizacji z jednym podmiotem, który jednocześnie projektuje i wycenia. Projekt jest dostosowywany do budżetu na bieżąco – zanim zostanie zatwierdzony i skierowany do realizacji. To podejście daje znacznie większą pewność, że ostateczny koszt nie odbiegnie drastycznie od założeń.

Kiedy Design&Build sprawdza się najlepiej?

• Model ten nie jest odpowiedzią na każdą inwestycję – są sytuacje, gdzie tradycyjne podejście z rozdzielonym przetargiem na projekt i wykonawcę może być korzystniejsze. Design&Build sprawdza się najlepiej w kilku scenariuszach.
• Projekty pod presją czasu – gdy termin zakończenia jest nieprzekraczalny (otwarcie sklepu, relokacja firmy, koniec umowy w dotychczasowym biurze), nakładanie faz projektowania i budowy jest często jedyną drogą do dotrzymania harmonogramu.
• Projekty z dużą niepewnością zakresu – gdy inwestor ma ogólną wizję, ale nie jest w stanie precyzyjnie zdefiniować wszystkich wymagań na etapie przetargu. W Design&Build projekt ewoluuje razem z wymaganiami – co jest niemożliwe w tradycyjnym modelu, gdzie zmiana po zatwierdzeniu dokumentacji generuje kosztowne aneksy.
• Projekty wymagające innowacyjnych rozwiązań technicznych – gdy standardowe podejście projektowe nie wystarczy i konieczna jest ścisła współpraca projektanta z wykonawcą już na etapie koncepcji.

Ograniczenia modelu – co trzeba wziąć pod uwagę?

Design&Build nie jest pozbawiony ryzyk. Najważniejsze z nich to ograniczona porównywalność ofert: gdy jeden podmiot łączy projekt z realizacją, trudno obiektywnie porównać oferty kilku firm. Każda może zaproponować inne rozwiązania projektowe, co sprawia, że porównanie cenowe jest utrudnione.

Inwestor traci też część kontroli nad procesem projektowym – jest bardziej uzależniony od decyzji wykonawcy. Dlatego kluczowe jest precyzyjne zdefiniowanie wymagań funkcjonalnych i jakościowych w umowie, zanim projekt ruszy. Dobra umowa Design&Build powinna określać nie tylko cenę i harmonogram, ale też standardy materiałowe, procedury zatwierdzania rozwiązań projektowych i mechanizmy kontroli jakości.

Mebis Inwestycje – Design&Build i fit-out w Warszawie

Na warszawskim rynku projektów komercyjnych Mebis Inwestycje realizuje projekty zarówno w modelu Design&Build, jak i jako generalny wykonawca fit-outu – w zależności od potrzeb i etapu, na którym inwestor angażuje firmę do współpracy. Portfolio obejmuje biura, open space’y, przestrzenie coworkingowe, placówki edukacyjne i obiekty usługowe. Dla inwestorów na wstępnym etapie decyzji dostępne jest również doradztwo techniczne pozwalające ocenić wykonalność i koszty projektu przed podpisaniem umowy.

Podsumowanie

Design&Build to model, który przy odpowiednim zastosowaniu skraca czas realizacji, ogranicza konflikty odpowiedzialności i daje inwestorowi większą pewność budżetu. Nie jest to jednak panaceum na każdy projekt – wymaga dobrego przygotowania umownego i precyzyjnego zdefiniowania wymagań jakościowych. Kluczem do sukcesu jest wybór partnera z udokumentowanym doświadczeniem w danym typie realizacji i transparentnym podejściem do kosztorysowania. Inwestor, który to zrobi, zyska nie tylko sprawnego wykonawcę – zyska partnera, który rozumie jego cele biznesowe i realizuje projekt z tą samą determinacją.